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造作譲渡

今回のブログでは居抜き物件における造作譲渡についてお話いたします。

【居抜き物件】

前借主(店舗オーナー)の厨房設備やカウンターやテーブル、エアコンといった残置物が残されたままの物件のことで、既に備え付けられている設備を使用するため、初期投資を低く抑えることが出来る上に、内装工事にかかる期間も短縮できるので、新規で飲食店等を開業しようとする者にとっては、大変ありがたい物件です。

これらの残置物は一般的には無償ではなく有償の場合がほとんどです。

但し、有償・無償に関係なく、中古品には変わりはないので、どれくらいの期間使用できるかは・・・・。

【前借主】・・・・・・・・・・・次にお店を借りる方に出来たら買ってもらいたい

【借主(予定)】・・・・・・・初期費用を抑えたいので出来れば安く譲ってほしい

お互い、造作内容・金額等の折り合いが付けば、契約成立します。

この際に結ぶのが造作譲渡契約になります。

通常の賃貸借契約とは別に、この造作譲渡契約を結ぶのが一般的です。

造作譲渡契約をするにあたって重要な事は、借主の承諾を得ていること・譲渡される目的物が特定されていて、引き渡し期日が確定されていることです。

この造作譲渡契約を巡りトラブルが起こる事もあります。事実です。

造作譲渡契約は、前の店舗オーナーと新しく店舗を始める者との間で結ぶ契約です。契約締結の際は、以下の点に注意して、必ず書面にするようにしましょう。

【譲渡目録の作成】

引き渡し時に、当然譲渡されると思っていた物がなかったというトラブルが多々あります。どこからどこまでが譲渡される物の範囲なのかを明確に書面にしておくことが大切です。

【特定物売買における危険負担】

譲り受けるはずだったエアコンが、引き渡しの時までに上のテナントの水漏れ等が原因で壊れてしまったといった場合、どちらにも責任(過失)がありませんが譲り受け人は、壊れて使い物にならなくなったエアコンの代金を支払う義務があります。これを特定物(おおざっぱにいうと中古品という意味)売買における危険負担の債権者主義といいます。

造作譲渡契約書に、この民法の規定を回避するための債務者主義の特約が付されているか確認することが大切です。

【売り主の瑕疵担保責任】

例えば譲り受けたエアコンが内見の時は気づかなかったが、動かしてみたらすぐに動かなくなってしまっい、使うことが出来ません。つまり契約した目的を達成することが出来ません。

譲り受けた物に欠陥(隠れた瑕疵)があった場合に、買主は売主に契約の解除や損害賠償を請求することが出来ます。この売主が負う責任を瑕疵担保責任といいます。

但し、渡契約書の内容には、この瑕疵担保責任を免責する規定が盛り込まれていることがあります。これを現状売りの特約といいます。この場合、壊れたエアコンの修理費用は譲り受け人が負担することになるので、契約の前には必ず確認することが大切です。

【スケルトン返し】

譲り受けた造作物の所有権は、譲り受け人ものです。

ただし、店舗物件の契約の場合は退去時にはこれらの造作物を撤去し、スケルトン状態にして貸主に返す義務がある契約内容になるケースが多いです。この場合、退去の際は内装の撤去費用は譲り受け人持ちという事になります。

最後に、

【居抜き物件のデメリット】

1.前オーナーが撤退・移転しているので、立地・周辺環境に問題があるかも。

2.前のお店の内装・設備を利用するため、自分のイメージ通りの店舗にならない場合がある。

3.前の店舗の評判が悪かった場合、お客様に敬遠され、そのイメージがなかなか払拭できない。

4.内装や厨房設備が古く、開店後に故障等の問題が発生する可能性がある。

居抜き物件の賃貸契約を行う際には、事前に入念な確認及びメリット、デメリットの比較等が必要になってきます。

以上の点に注意して契約することで後のトラブルを未然に防ぐのも大切です。

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